Je verhuurder wil renoveren — maar jij bent het er niet mee eens. Lees wanneer je verplicht moet meewerken, wanneer je kunt weigeren en op welke vergoeding je recht hebt.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Je verhuurder wil renoveren — en dat hoeft niet altijd slecht nieuws te zijn. Een betere isolatie, een nieuwe keuken of een verduurzaamde woning kan je wooncomfort aanzienlijk verbeteren. Maar renovatie brengt ook overlast, een tijdelijke verhuizing en mogelijk een hogere huurprijs met zich mee. Als huurder heb je in dit proces duidelijke rechten. Je kunt een renovatievoorstel niet zomaar naast je neerleggen, maar je kunt ook niet zomaar worden gedwongen. In dit artikel lees je precies waar je aan toe bent.
Niet elke klus in je woning valt juridisch gezien onder renovatie. Volgens het huurrecht omvat renovatie twee situaties: sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, of een ingrijpende verbouwing waarbij de woning aanmerkelijk wordt verbeterd. Denk aan het volledig vervangen van de cv-installatie, het plaatsen van dubbele beglazing of een grootschalige aanpak van het dak en de gevel.
Gewone reparaties en regulier onderhoud vallen hier nadrukkelijk buiten. Voor onderhoud geldt een zogeheten gedoogplicht: je bent als huurder verplicht onderhoudswerkzaamheden te accepteren, ook zonder dat de verhuurder een formeel voorstel hoeft te doen. Bij renovatie liggen de regels anders.
Wil je verhuurder renoveren, dan is hij verplicht een schriftelijk renovatievoorstel te doen. Dat voorstel moet redelijk zijn. De wet schrijft voor dat een redelijk voorstel in ieder geval het volgende bevat:
Ontbreekt een van deze elementen, dan is het voorstel onvolledig en heb je een sterke reden om het te weigeren. Controleer het voorstel dus altijd zorgvuldig voordat je reageert.
Als huurder ben je niet automatisch verplicht in te stemmen met een renovatievoorstel. Maar volledig vrij ben je ook niet. Er zijn twee scenario's:
Bij een renovatie van alleen jouw woning geldt dat jij als huurder persoonlijk moet instemmen. Doe je dat niet, dan kan de verhuurder naar de rechter stappen en vorderen dat jij de renovatie moet toestaan. De rechter beoordeelt dan of het voorstel redelijk is.
Bij grootschalige renovatie van een wooncomplex of appartementengebouw geldt een andere regel. Als 70% of meer van de huurders instemt met het renovatievoorstel, wordt dat voorstel als redelijk beschouwd. Huurders die hebben geweigerd, kunnen dan nog naar de rechter om het voorstel alsnog onredelijk te laten verklaren. Oordeelt de rechter dat het voorstel wél redelijk is, dan zijn ook de weigeraars verplicht mee te werken. Deze 70%-regeling voorkomt dat een kleine minderheid een collectief renovatieproject kan blokkeren.
Weigeren is juridisch gezien kansrijker als er concrete gronden zijn. Denk aan de volgende situaties:
Houd er rekening mee dat weigeren zonder goede grond risico's met zich meebrengt. De verhuurder kan naar de rechter stappen, en als die het voorstel redelijk acht, ben je alsnog verplicht mee te werken — mét mogelijke bijkomende juridische kosten.
Komen huurder en verhuurder er samen niet uit, dan kan de verhuurder een procedure starten bij de kantonrechter. De rechter weegt alle belangen af: de aard van de werkzaamheden, de redelijkheid van de huurverhoging, de kwaliteit van de vervangende woonruimte en de belangen van de huurder. De rechter kan de vordering van de verhuurder toewijzen of afwijzen. Wordt de vordering toegewezen, dan ben jij als huurder verplicht de renovatie toe te staan. Doe je dat niet, dan riskeer je een dwangsom. Meer over wanneer je beter naar de rechter of de Huurcommissie kunt stappen lees je in ons artikel over huurgeschillen: Huurcommissie of rechter.
Moet je tijdens de renovatie tijdelijk je woning verlaten, dan heb je recht op een verhuiskostenvergoeding. De hoogte van deze vergoeding is wettelijk vastgesteld en wordt jaarlijks geïndexeerd. In 2025 bedraagt de minimale verhuiskostenvergoeding €7.625. Controleer altijd het actuele bedrag via de website van de Rijksoverheid, want dit bedrag kan jaarlijks wijzigen.
Dit is een wettelijk minimum. De verhuurder mag een hogere vergoeding aanbieden, en in de praktijk doen sommige verhuurders dat ook — zeker bij complexgewijze renovaties waarbij ze de medewerking van veel huurders nodig hebben.
Naast de verhuiskostenvergoeding ben je ook gerechtigd op een tijdelijke huurovereenkomst voor een wisselwoning. Die wisselwoning moet passend zijn: vergelijkbaar in grootte en ligging, en betaalbaar. De kosten van die tijdelijke woonruimte komen in principe voor rekening van de verhuurder.
Na een ingrijpende renovatie mag de verhuurder de huur verhogen, maar alleen als de woningverbetering dat rechtvaardigt. De verhoging moet proportioneel zijn aan de daadwerkelijke verbetering van de woning. Denk aan een hogere energielabelscore na verduurzaming, extra voorzieningen of een substantiële kwaliteitsverbetering.
Verduurzaming — zoals het aanbrengen van zonnepanelen, betere isolatie of een warmtepomp — speelt een steeds grotere rol bij renovaties. Verhuurders zijn steeds vaker wettelijk verplicht hun woningportefeuille te verduurzamen. Een verbetering van het energielabel kan de huurprijs verhogen via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Lees meer over de gevolgen van een beter energielabel voor jouw huurwoning en huurprijs.
Twijfel je of de voorgestelde huurverhoging redelijk is? Je kunt de redelijkheid laten toetsen door de Huurcommissie. Dat is een laagdrempelige en relatief goedkope manier om een onafhankelijk oordeel te krijgen. Wil je weten hoe je bezwaar maakt tegen een huurverhoging, bekijk dan ons artikel over huurverhoging bezwaar maken.
Mag een verhuurder renoveren zonder toestemming van de huurder? Nee, voor een ingrijpende renovatie heeft de verhuurder toestemming nodig van de huurder. Bij gewoon onderhoud geldt een gedoogplicht en is instemming niet vereist.
Wat moet er in een renovatievoorstel staan? Een redelijk renovatievoorstel bevat minimaal: een beschrijving van de werkzaamheden, de planning, de gevolgen voor de huurprijs, een aanbod van vervangende woonruimte indien nodig en de verhuiskostenvergoeding.
Hoeveel verhuiskostenvergoeding heb ik recht op bij renovatie? In 2025 bedraagt de wettelijke minimumvergoeding €7.625. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De verhuurder mag meer bieden.
Kan ik een renovatievoorstel weigeren en wat zijn de gevolgen? Ja, je kunt weigeren — maar de verhuurder kan dan naar de rechter stappen. Als de rechter het voorstel redelijk acht, ben je alsnog verplicht mee te werken.
Mag de huurprijs omhoog na een renovatie en met hoeveel? Ja, na een ingrijpende renovatie mag de huurprijs worden verhoogd, mits de verhoging in verhouding staat tot de verbetering. De Huurcommissie kan de redelijkheid toetsen.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.