Niet elke huurverhoging is rechtmatig. Leer wanneer bezwaar kans van slagen heeft, hoe je een bezwaarschrift indient en wat de Huurcommissie voor je kan betekenen.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Elk jaar opnieuw landen er huurverhogingsbrieven in de brievenbus. De meeste huurders accepteren ze zonder morren. Toch is niet elke huurverhoging rechtmatig. Wie de regels kent, kan met een goed onderbouwd bezwaar de verhoging tegenhouden — of zelfs geld terugkrijgen. In dit artikel lees je wanneer huurverhoging bezwaar kans van slagen heeft, hoe je stap voor stap een bezwaarschrift indient en wat de Huurcommissie voor je kan betekenen.
Voordat je bezwaar maakt, is het essentieel om te weten wat de wettelijke maxima zijn. De overheid stelt elk jaar een plafond vast per huurcategorie:
Overschrijdt de aangekondigde verhoging dit percentage voor jouw categorie? Dan is de huurverhoging te hoog en heb je een concrete grond om bezwaar te maken. Controleer ook altijd welke categorie op jouw woning van toepassing is — dat bepaalt namelijk welk maximum geldt. Een handig overzicht van alle percentages per sector vind je in ons artikel over de maximale huurverhoging 2025.
Bezwaar is zinvol in de volgende situaties:
Twijfel je of jouw huurprijs klopt? Laat een huurprijscheck uitvoeren via de WWS-puntentelling. Op basis van de punten van jouw woning wordt de maximale huurprijs berekend. Zit jouw huur daarboven, dan heb je ook buiten de jaarlijkse verhogingsronde gronden om actie te ondernemen.
Bezwaar heeft weinig kans als de verhoging keurig binnen het wettelijke maximum valt én de procedure correct is gevolgd. Een paar veelgemaakte vergissingen:
Heb je te maken met achterstallig onderhoud? Dien dan een apart verzoek in bij de Huurcommissie voor huurprijsvermindering wegens gebreken. Lees meer over hoe je een verhuurder aansprakelijk stelt voor gebreken.
Ga na of de verhoging tijdig is aangekondigd (minimaal twee maanden van tevoren) en of het percentage het wettelijke maximum niet overschrijdt. Noteer de exacte ingangsdatum.
Stuur een schriftelijk bezwaar naar je verhuurder vóór de ingangsdatum van de huurverhoging. Wacht hier niet mee — ben je te laat, dan is de verhoging doorgaans onaantastbaar. Vermeld in je brief:
Een voorbeeldtekst voor een bezwaarschrift huurverhoging vind je gratis op huurcommissie.nl. Gebruik deze modelbrief als basis en pas hem aan op jouw situatie. Stuur je bezwaar altijd aangetekend of per e-mail met leesbevestiging, zodat je bewijs hebt van verzending.
Loopt je bezwaar nog terwijl de ingangsdatum nadert? Betaal de verhoging dan onder voorbehoud. Vermeld dit expliciet bij de overboeking (bijvoorbeeld in de omschrijving: "betaling onder voorbehoud, bezwaar loopt"). Zo bouw je geen huurachterstand op — en als je gelijk krijgt, ontvang je het te veel betaalde bedrag terug.
Reageert de verhuurder niet, of wijst hij je bezwaar af? Dan zijn er twee opties:
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders beslecht. Zo werkt de procedure:
Krijg je gelijk? Dan wordt de huurverhoging teruggedraaid en ontvang je het te veel betaalde bedrag terug. Wil je weten wanneer je beter naar de rechter kunt stappen in plaats van de Huurcommissie? Lees dan ons artikel over huurgeschil: Huurcommissie of rechter.
Bij een inkomensafhankelijke huurverhoging gelden aanvullende beschermingsgronden. Je kunt bezwaar maken als:
In deze gevallen kun je een zogeheten huurbevriescertificaat aanvragen bij de Belastingdienst of een verklaring overleggen aan je verhuurder. Doe dit ruim vóór de ingangsdatum.
De belangrijkste regel bij huurverhoging aanvechten: bezwaar moet altijd vóór de ingangsdatum worden ingediend. Mis je deze deadline, dan staat de verhoging vast en is er weinig meer aan te doen. Noteer de ingangsdatum direct nadat je de aankondiging ontvangt en plan je actie ruim op tijd.
Hoe maak ik bezwaar tegen een huurverhoging? Stuur een schriftelijk bezwaarschrift naar je verhuurder vóór de ingangsdatum van de verhoging. Vermeld de reden van bezwaar en verzoek om intrekking of correctie. Kom je er niet uit, dan kun je de Huurcommissie inschakelen.
Binnen welke termijn moet ik bezwaar indienen? Bezwaar moet vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de verhuurder zijn. Er geldt geen vaste wettelijke termijn in dagen, maar hoe eerder hoe beter — zeker als je ook de Huurcommissie wilt inschakelen.
Wat doet de Huurcommissie bij een geschil over huurverhoging? De Huurcommissie beoordeelt of de huurverhoging rechtmatig is en doet een bindende uitspraak. De procedure kost de huurder circa €25 en duurt gemiddeld twaalf tot twintig weken.
Kan ik huur terugkrijgen als de verhoging onterecht was? Ja. Als je onder voorbehoud hebt betaald en de Huurcommissie oordeelt in jouw voordeel, krijg je het te veel betaalde bedrag teruggestort.
Geldt de maximale huurverhoging ook voor de vrije sector? Ja. Ook voor de vrije sector geldt een wettelijk maximum: in 2026 is dat 4,4%. Overschrijdt jouw verhuurder dit percentage, dan heb je grond voor bezwaar.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.