Onderverhuur is in de meeste gevallen niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Lees wanneer het toch mag, welke risico's je loopt en hoe je jezelf beschermt.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Je wilt jouw huurwoning onderverhuren — misschien voor een lange vakantie, een tijdelijke opdracht in het buitenland of gewoon voor wat extra inkomsten. Een begrijpelijke overweging, maar de regels rondom onderverhuur van een huurwoning zijn streng. Overtredingen kunnen grote gevolgen hebben, tot aan het verlies van je woning aan toe. In dit artikel lees je precies wat wel en niet mag, hoe je toestemming aanvraagt en hoe je jezelf als huurder beschermt.
Volgens artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek mag je als huurder jouw woning niet onderverhuren zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit geldt voor:
Staat er in jouw huurcontract een expliciet verbod op onderverhuur? Dan is dat verbod bindend, ook als je het maar voor een korte periode doet of denkt dat de verhuurder er geen last van heeft. Stilzwijgen van de verhuurder geldt nadrukkelijk niet als toestemming.
Er zijn situaties waarin onderverhuur wettelijk is toegestaan of waarbij je legaal een kamer kunt verhuren in je huurwoning.
De meest voor de hand liggende route: vraag je verhuurder schriftelijk om toestemming. Mondelinge toestemming is moeilijk te bewijzen en biedt weinig bescherming. Stuur je verzoek altijd per e-mail, zodat je een bewijs hebt van zowel de aanvraag als de reactie.
Vermeld in jouw aanvraag:
Wil je als huurder een kamer verhuren aan iemand die bij jou inwoont? Dan kan dit via de zogenoemde hospitaregels. Voorwaarden zijn dat je zelf ook in de woning woont, de onderhuurder een eigen kamer heeft en je verhuurder toestemming verleent. Let op: bij hospitaverhuur kan de onderhuurder relatief eenvoudig worden opgezegd, wat juridisch anders werkt dan bij gewone onderverhuur.
Bij woningcorporaties kan het beleid soepeler zijn dan bij particuliere verhuurders. Sommige corporaties staan tijdelijke onderverhuur toe bij aantoonbaar verblijf in het buitenland of andere bijzondere omstandigheden. Vraag dit altijd vooraf na bij jouw corporatie. Bij een vrije sectorwoning gelden minder beperkingen voor de huurprijs die je mag vragen, maar ook daar heb je toestemming nodig.
Wil je jouw huurwoning op een legale manier onderverhuren? Volg dan dit stappenplan:
De gevolgen van onderverhuur zonder toestemming zijn ernstig en mogen niet worden onderschat.
Het grootste risico: de verhuurder kan de rechter verzoeken jouw huurcontract te ontbinden wegens slecht huurderschap. Als de rechter dit toestaat, verlies jij én de onderhuurder de woning.
De verhuurder kan schade vorderen, zoals huurderving, ontruimingskosten en schade aan de woning veroorzaakt door de onderhuurder. Als hoofdhuurder ben jij aansprakelijk voor het gedrag van de onderhuurder.
Ontvang je huurtoeslag? Dan kan onderverhuur invloed hebben op jouw toeslagrecht. Inkomsten uit onderverhuur tellen mee als inkomen en kunnen leiden tot een lagere toeslag of zelfs een terugvorderingsplicht. Meld wijzigingen tijdig bij de Belastingdienst/Toeslagen.
Inkomsten uit onderverhuur zijn belastbaar. Afhankelijk van de situatie vallen ze onder box 1 (resultaat uit overig werk) of box 3 (vermogensrendementsheffing). Geef je deze inkomsten niet op, dan riskeer je naheffingen en boetes van de Belastingdienst.
Airbnb en vergelijkbare platforms zijn populair, maar verhuren via deze weg is in een huurwoning in de meeste gevallen niet toegestaan zonder expliciete toestemming van de verhuurder. Bovendien gelden er strikte gemeentelijke regels:
| Gemeente | Maximaal aantal nachten | Vereiste |
|---|---|---|
| Amsterdam | 30 nachten per jaar | Vergunning verplicht |
| Rotterdam | 60 nachten per jaar | Registratie verplicht |
| Den Haag | Afhankelijk van situatie | Vergunning bij structurele verhuur |
| Utrecht | Onbeperkt (met toestemming) | Aanmeldplicht bij gemeente |
Overtreding van gemeentelijke regels kan leiden tot boetes van duizenden euro's — los van wat jouw verhuurder onderneeemt.
Ook als je met toestemming onderverhuurt, heeft de onderhuurder wettelijke rechten. Hij of zij heeft in beginsel huurdersbescherming en kan niet zomaar worden opgezegd. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, eindigt de onderhuurovereenkomst in principe ook — maar de onderhuurder kan in sommige gevallen aanspraak maken op voortzetting van de huur.
Maak daarom altijd duidelijke schriftelijke afspraken over de duur en beëindiging. Zorg dat in het onderverhuurcontract staat: namen van beide partijen, adres, huurprijs, betaaltermijn, begin- en einddatum, opzegtermijn, staat van de woning en de borgsom (maximaal twee maanden kale huur). Lees ook hoe je jouw borg terugkrijgt na afloop van de huur, zodat je weet welke verplichtingen er aan beide kanten gelden.
Stop dan zo snel mogelijk en overweeg de verhuurder zelf in te lichten. Zelf melden is altijd beter dan ontdekt worden. Soms is de verhuurder bereid de situatie te regulariseren. Heeft de verhuurder al gedreigd met ontbinding van het huurcontract? Schakel dan direct juridisch advies in.
Mag ik mijn huurwoning onderverhuren zonder toestemming van mijn verhuurder? Nee. Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder is onderverhuur van een huurwoning wettelijk verboden (artikel 7:244 BW). Overtreding kan leiden tot ontbinding van je huurcontract.
Wat zijn de gevolgen als ik mijn huurwoning illegaal onderverhuur? De verhuurder kan via de rechter jouw huurcontract laten ontbinden, schadevergoeding eisen en de onderhuurder laten ontruimen. Daarnaast riskeer je problemen met de Belastingdienst en eventueel verlies van huurtoeslag.
Mag ik een kamer verhuren in mijn huurwoning? Dat is mogelijk via de hospitaregels, maar alleen als je zelf ook in de woning woont en je verhuurder toestemming geeft. Zonder toestemming is ook kamerverhuur in een huurwoning niet toegestaan.
Hoe vraag ik toestemming voor onderverhuur aan bij mijn verhuurder? Stuur een schriftelijk verzoek per e-mail met daarin de periode, de naam van de onderhuurder, jouw reden voor onderverhuur en de beoogde huurprijs. Zo heb je een aantoonbaar schriftelijk bewijs van zowel de aanvraag als de reactie.
Wat zijn de regels voor kortetermijnverhuur via Airbnb in een huurwoning? Kortetermijnverhuur via Airbnb is in de meeste huurcontracten verboden. Daarnaast gelden gemeentelijke regels, zoals een maximum aantal verhuurnachten en een vergunnings- of registratieplicht. Overtreding kan leiden tot hoge gemeentelijke boetes én ontbinding van je huurcontract.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.