Jouw verhuurder mag de borg alleen inhouden voor echte schade. Lees wanneer de borg moet worden terugbetaald, hoe je bezwaar maakt en hoe je de borg juridisch terugvordert.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Je borg terugkrijgen na het einde van een huurovereenkomst is een wettelijk recht — geen gunst van je verhuurder. Toch weigeren verhuurders regelmatig de borgsom terug te betalen, of houden ze een deel in voor kosten die helemaal niet verrekenbaar zijn. In dit artikel lees je precies wat jouw rechten zijn, wanneer een verhuurder de huurborg mag inhouden, hoe je bezwaar maakt en hoe je stap voor stap je borg juridisch terugvordert.
Sinds 1 juli 2023 is de maximale borg bij huur wettelijk vastgesteld op twee maanden kale huur (artikel 7:261b BW). Heeft jouw verhuurder een hogere borgsom gevraagd? Dan is het meerdere niet afdwingbaar en kun je dat deel direct terugvorderen — ook als je er contractueel mee hebt ingestemd.
Controleer je huurcontract op dit punt. Staat er een borg van drie maanden in terwijl je kale huur €1.000 per maand bedraagt? Dan heb je recht op terugbetaling van €1.000 surplus, ongeacht wat er verder in het contract staat.
De wet schrijft geen harde termijn voor, maar op basis van rechtspraak geldt twee tot vier weken na het einde van de huurovereenkomst en de oplevering van de woning als een redelijke betalingstermijn. Staat er in jouw huurcontract een termijn van 14 of 30 dagen? Dan is die contractuele termijn leidend.
Betaalt je verhuurder niet binnen de afgesproken of redelijke termijn? Dan schiet hij tekort en kun je hem formeel in gebreke stellen. Vanaf dat moment loop je ook wettelijke rente op over het openstaande bedrag.
Dit is het punt waarop veel geschillen ontstaan. Een verhuurder mag de borgsom uitsluitend inhouden voor schade die verder gaat dan normale slijtage. Het is belangrijk om dit onderscheid goed te begrijpen.
Normale slijtage is het gevolg van dagelijks, zorgvuldig gebruik van de woning. De verhuurder mag dit nooit op de huurder verhalen:
Schade die verder gaat dan normaal gebruik en door nalatigheid of onzorgvuldigheid is ontstaan, mag de verhuurder wel verrekenen:
Twijfel je of een bepaalde schadepost verrekenbaar is? Laat de situatie beoordelen door een jurist of dien een klacht in bij de Huurcommissie.
Een gedetailleerd opleveringsrapport bij zowel het begin als het einde van de huur is je sterkste wapen bij een borggeschil. Zonder dit document is het voor een verhuurder veel moeilijker om te bewijzen dat schade door jou is veroorzaakt.
Bij aanvang van de huur: Laat de staat van elke kamer, elk apparaat en elke voorziening schriftelijk vastleggen. Maak foto's en video's. Laat dit document door de verhuurder ondertekenen en bewaar het zorgvuldig.
Bij het einde van de huur: Organiseer een gezamenlijke eindinspectie. Zorg dat alle bevindingen op schrift worden gesteld en door beide partijen worden ondertekend. Ontvang je geen ingangsrapport bij aanvang? Dan verschuift de bewijslast richting de verhuurder — hij moet dan aantonen dat de schade door jou is veroorzaakt.
Stuur je verhuurder een aangetekende brief of e-mail met daarin een duidelijke betalingstermijn van tien werkdagen. Noem het exacte bedrag, verwijs naar de einddatum van de huur en de oplevering, en geef aan dat je bij niet-betaling juridische stappen onderneemt.
Voorbeeld sommatie:
"Hierbij sommeer ik u de borgsom van [bedrag] uiterlijk binnen tien werkdagen na dagtekening van deze brief terug te betalen op rekeningnummer [IBAN]. Bij niet-tijdige betaling behoud ik mij het recht voor wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten te vorderen."
Huur je een sociale huurwoning en betaalt de verhuurder de borg niet terug? Dan kun je een uitspraak aanvragen bij de Huurcommissie. De procedure is relatief goedkoop en laagdrempelig. De Huurcommissie doet een bindende uitspraak over de hoogte van de te retourneren borg.
Bij vrije sector huur of als de Huurcommissie geen uitkomst biedt, is de kantonrechter de aangewezen instantie. Borggeschillen worden hier snel en relatief goedkoop behandeld — vaak via een schriftelijke procedure zonder zitting. Lees meer over wanneer je de Huurcommissie of rechter inschakelt bij een huurgeschil. Vorder naast de borg ook de wettelijke rente en eventuele proceskosten.
Betaalt je verhuurder de borg te laat terug? Dan heb je recht op wettelijke rente over het te laat betaalde bedrag. De wettelijke rente voor consumenten bedraagt in 2025 6% per jaar (dit percentage kan jaarlijks worden aangepast). Je berekent de rente over het openstaande bedrag vanaf het moment dat de verhuurder in verzuim is — dus na het verstrijken van de betalingstermijn.
Verhuurders proberen soms de borgsom te verrekenen met openstaande servicekosten of een geschil over de eindafrekening. De borg is echter primair bedoeld als zekerheid voor schade aan de woning — niet als vangnet voor andere financiële geschillen. Wil je weten wat een verhuurder wel en niet in rekening mag brengen via de servicekosten? Laat je situatie beoordelen als je verhuurder meer dan schade van de borg wil aftrekken.
Overlijdt de verhuurder of gaat hij failliet? Dan vervalt jouw recht op de borg niet. Bij overlijden gaat de vordering over op de erfgenamen. Bij faillissement ben je een concurrente schuldeiser; meld je borg tijdig bij de curator. Lees meer over wat er precies gebeurt als je verhuurder failliet gaat en wat jouw rechten zijn. In beide gevallen is het verstandig juridisch advies in te winnen.
Hoe lang mag een verhuurder wachten met het terugbetalen van de borg? Op basis van rechtspraak geldt twee tot vier weken na oplevering als redelijke termijn. Staat er een termijn in het contract (bijv. 14 of 30 dagen)? Dan geldt die termijn.
Mag de verhuurder de borg inhouden voor normale slijtage? Nee. Normale slijtage door dagelijks gebruik is voor rekening van de verhuurder. Alleen echte, toerekenbare schade mag worden verrekend.
Wat kan ik doen als mijn verhuurder de borg niet terugbetaalt? Stuur eerst een aangetekende sommatie. Helpt dat niet, schakel dan de Huurcommissie (sociale huur) of de kantonrechter in.
Hoe hoog mag de borgsom maximaal zijn bij een huurwoning? Maximaal twee maanden kale huur (artikel 7:261b BW, van kracht sinds 1 juli 2023).
Kan ik wettelijke rente eisen als de borg te laat wordt terugbetaald? Ja. Zodra de verhuurder in verzuim is, heb je recht op wettelijke rente over het openstaande bedrag.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.