De middenhuur is een beschermd segment voor woningen met 144 tot 186 WWS-punten. Lees of jouw woning eronder valt en hoe je huurverlaging kunt afdwingen.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Tot 2024 konden verhuurders in de zogeheten vrije sector vragen wat ze wilden. Huurders hadden nauwelijks verweer en betaalden soms torenhoge huurprijzen voor woningen die dat objectief gezien niet rechtvaardigden. De Wet betaalbare huur heeft daar een einde aan gemaakt. Sinds 1 juli 2024 valt de middenhuur onder wettelijke huurprijsbescherming. Maar wat betekent dat precies, en valt jóuw woning eronder?
Middenhuur is het segment van huurwoningen dat valt tussen de sociale huur en de vrije sector. Het gaat om woningen met 144 tot 186 WWS-punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dankzij de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad, valt dit segment nu volledig onder huurprijsbescherming — net als sociale huurwoningen.
Het onderscheid tussen de drie segmenten ziet er als volgt uit:
Het puntenaantal van jouw woning bepaalt dus in welk segment je valt — en of je recht hebt op huurprijsbescherming middenhuur.
Het aantal WWS-punten wordt berekend op basis van objectieve kenmerken van de woning. De belangrijkste factoren zijn:
Wil je weten hoeveel punten jouw woning heeft? Gebruik de gratis Huurprijscheck op huurcommissie.nl. Deze tool berekent het puntentotaal en geeft aan wat de maximale huurprijs is voor jouw specifieke woning. Lees ook onze uitgebreide uitleg over het Woningwaarderingsstelsel om te begrijpen hoe de puntentelling precies werkt.
De maximale huurprijs binnen de middenhuur is direct gekoppeld aan het puntenaantal. Hoe meer punten, hoe hoger de toegestane huurprijs. De exacte bedragen worden jaarlijks bijgesteld door de overheid op basis van inflatie en woningmarktcijfers.
Als globale indicatie voor 2026:
Betaalt u meer dan het maximum dat hoort bij het puntenaantal van uw woning? Dan heeft u recht op huurverlaging — en kunt u dit afdwingen via de Huurcommissie.
Naast de maximale huurprijs geldt ook een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor middenhuurwoningen bedraagt dit maximum in 2026 6,1% (per 1 januari 2026). Een hogere verhoging is simpelweg niet toegestaan.
Belangrijk om te weten: ook ná de verhoging mag de huurprijs nooit boven het WWS-maximum voor jouw woning uitkomen. U betaalt altijd het laagste van de twee bedragen. Verhuurders die toch meer verhogen, handelen in strijd met de wet. Wilt u weten hoe u bezwaar kunt maken tegen een te hoge huurverhoging? Lees dan ons artikel over huurverhoging bezwaar maken.
Huurders met een bestaand contract hoeven niet bang te zijn dat ze buiten de boot vallen. De Wet betaalbare huur kent een overgangsregeling. Verhuurders van middenhuurwoningen kregen tot 1 juli 2025 de tijd om lopende huurcontracten aan te passen aan de nieuwe maximale huurprijs.
Heeft jouw verhuurder de huurprijs nog steeds niet verlaagd? Dan kunt u zelf actie ondernemen. U hoeft dit niet te accepteren.
Denkt u dat u te veel huur betaalt voor een middenhuurwoning? Volg dan dit stappenplan:
Een procedure bij de Huurcommissie kost u als huurder een klein legesbedrag (circa €25 in 2026). De gemiddelde doorlooptijd bedraagt vier tot zes maanden. Krijgt u gelijk, dan wordt het legesbedrag vergoed door de verhuurder. Twijfelt u of de Huurcommissie de juiste route is voor uw situatie? Lees dan meer over wanneer u naar de Huurcommissie of rechter stapt.
De huurprijsbescherming middenhuur is niet vrijblijvend. Verhuurders die de maximale huurprijs structureel overschrijden, riskeren handhaving door de gemeente. Gemeenten hebben de bevoegdheid om boetes op te leggen — tot tienduizenden euro's bij herhaalde overtredingen.
Naast de gemeentelijke handhaving kunnen huurders dus ook zelf via de Huurcommissie optreden. Dit maakt de bescherming voor huurders dubbel verankerd: zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk.
Verhuurders van nieuwbouwwoningen in het middensegment mogen onder bepaalde voorwaarden een tijdelijke nieuwbouwopslag toepassen. Dit is een beperkte toeslag bovenop de maximale huurprijs, bedoeld om de bouw van nieuwe middenhuurwoningen te stimuleren. De opslag geldt voor een beperkte periode en is gebonden aan strikte regels.
Vraag bij uw verhuurder na of een nieuwbouwopslag legitiem is toegepast en controleer dit via huurcommissie.nl.
Nee. Het puntenaantal is objectief en wordt bepaald door de feitelijke kenmerken van de woning, niet door wat de verhuurder beweert. Als u twijfelt, kunt u zelf een puntentelling laten uitvoeren via de Huurprijscheck of via de Huurcommissie. De Huurcommissie kan een bindende puntentelling opleggen.
Ja. Als uw huurprijs hoger is dan het wettelijke maximum op basis van het puntenaantal, heeft u het recht om huurverlaging te eisen. Doet de verhuurder niets, dan kunt u een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Zij kunnen de huur met terugwerkende kracht verlagen.
Valt uw woning onder de 144 punten, dan behoort het tot de sociale huur en gelden sociale huurregels. Valt het boven de 186 punten, dan zit u in de vrije sector zonder maximale huurprijs. Bij twijfel over het puntenaantal is een puntentelling door de Huurcommissie de meest betrouwbare optie.
Een procedure bij de Huurcommissie duurt gemiddeld vier tot zes maanden. In complexe gevallen kan dit oplopen. U ontvangt na uw aanvraag bevestiging van ontvangst en wordt op de hoogte gehouden van de voortgang.
Ja. Dankzij het overgangsrecht zijn ook bestaande huurcontracten gebonden aan de nieuwe maximale huurprijzen. Verhuurders hadden tot 1 juli 2025 de tijd om de huurprijs aan te passen. Heeft u nog steeds een te hoge huurprijs? Dan kunt u nu actie ondernemen via de Huurcommissie.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.