De Wet betaalbare huur is de grootste huurhervorming in decennia. Lees wat het betekent voor middenhuurders, welke woningen vallen onder de wet en hoe je huurverlaging aanvraagt.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking — de grootste hervorming van het huurrecht in decennia. De wet raakt direct ruim 300.000 huurwoningen in Nederland en introduceert voor het eerst serieuze bescherming voor huurders in het middensegment. Of je nu een nieuw contract hebt afgesloten of al jaren in je woning woont: deze wet kan grote financiële gevolgen voor jou hebben. In dit artikel lees je precies wat er is veranderd, hoe je jouw situatie controleert en wat je kunt doen als jouw verhuurder zich niet aan de regels houdt.
De Wet betaalbare huur — ook wel de Hugo de Jonge huurwet genoemd — voegt een nieuw gereguleerd segment toe aan het Nederlandse huurrecht: de middenhuur. Vóór 2024 kende Nederland alleen sociale huur (gereguleerd via het Woningwaarderingsstelsel) en de vrije sector (ongereguleerd). Daartussenin zat een groot grijs gebied: woningen die net buiten de sociale huur vielen, maar waarvoor verhuurders vrij hoge huren konden vragen.
Die situatie verandert nu fundamenteel. Woningen met 144 tot 186 WWS-punten vallen voortaan onder het gereguleerde middensegment. De maximale huurprijs wordt bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS) — een puntensysteem dat onder andere rekening houdt met de oppervlakte, energielabel, sanitaire voorzieningen en de WOZ-waarde van de woning.
Verhuurders die meer vragen dan het wettelijke maximum, riskeren boetes tot €100.000. Gemeenten zijn vanaf 1 januari 2025 bevoegd om actief te handhaven en deze boetes op te leggen.
Na invoering van de wet ziet de indeling van de Nederlandse huurmarkt er als volgt uit:
Belangrijk om te weten: een woning kan op papier als vrije sectorwoning zijn verhuurd, maar bij een eerlijke puntentelling toch minder dan 187 punten blijken te hebben. In dat geval betaal je mogelijk te veel huur. Lees meer over welke bescherming je hebt als huurder in de vrije sector.
De wet maakt onderscheid tussen nieuwe en bestaande contracten.
Heeft jouw woning 186 punten of minder? Dan geldt automatisch de maximale huurprijs op basis van het WWS. De verhuurder is bovendien verplicht om bij het afsluiten van elk nieuw huurcontract een puntentelling aan te leveren, zodat je direct kunt controleren of de gevraagde huurprijs legaal is. Ontvang je geen puntentelling? Meld dit bij je gemeente.
Voor huurders met een bestaand contract geldt overgangsrecht:
Het WWS kent punten toe op basis van verschillende kenmerken van de woning:
Je kunt zelf een eerste schatting maken via de puntentelling op huurcommissie.nl. Vul de kenmerken van je woning in en je ziet direct hoeveel punten jouw woning scoort én wat de maximale huurprijs mag zijn. Wil je precies begrijpen hoe dit puntensysteem werkt? Bekijk onze uitleg over het Woningwaarderingsstelsel stap voor stap. Twijfel je over de uitkomst? Laat de berekening controleren door een jurist of huurrechtspecialist.
Als blijkt dat jij te veel huur betaalt, heb je twee routes:
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die huurgeschillen beslist. Zo vraag je een huurverlaging aan:
De Huurcommissie kan de huurprijs met terugwerkende kracht verlagen. Dit kan leiden tot een flinke terugbetaling van te veel betaalde huur.
Gemeenten zijn per 1 januari 2025 bevoegd om actief te handhaven. Je kunt een melding doen bij de afdeling Wonen van jouw gemeente. De gemeente kan vervolgens een boete opleggen aan de verhuurder van maximaal €100.000. Dit is een krachtig instrument, zeker als de verhuurder weigert mee te werken.
Sommige verhuurders gaan niet vrijwillig akkoord met een huurverlaging. In dat geval geldt:
Je hoeft dit niet alleen te doen. Lees ook ons artikel over wanneer je de Huurcommissie of de rechter inschakelt, zodat je de juiste route kiest. Huurrechtorganisaties, juridische loketten en gespecialiseerde juristen kunnen je begeleiden in dit proces.
Niet elke huurwoning valt automatisch onder de Wet betaalbare huur. Uitzonderingen zijn onder meer:
Twijfel je of jouw woning onder de wet valt? Check het via de Huurcommissie of laat het uitzoeken door een specialist.
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor mijn bestaand huurcontract van vóór 1 juli 2024? Dat hangt af van het puntenaantal. Woningen met minder dan 144 punten vielen al onder sociale huur. Voor woningen met 144–186 punten geldt overgangsrecht: verhuurders hadden tot 1 juli 2025 de tijd om de huurprijs aan te passen. Zit je daarboven? Dan val je in de vrije sector.
Hoe bereken ik hoeveel WWS-punten mijn huurwoning heeft? Via huurcommissie.nl kun je zelf de punten berekenen op basis van oppervlakte, energielabel, sanitaire voorzieningen, buitenruimte en WOZ-waarde. Het resultaat geeft direct de maximale toegestane huurprijs aan.
Wat kan ik doen als mijn verhuurder meer vraagt dan het wettelijke maximum? Je kunt een huurverlagingsverzoek indienen bij de Huurcommissie of een handhavingsmelding doen bij je gemeente. Beide routes kunnen leiden tot verlaging van de huurprijs, soms met terugwerkende kracht.
Wat is het verschil tussen sociale huur en middenhuur onder de nieuwe wet? Sociale huur geldt voor woningen met minder dan 144 WWS-punten, met een maximale huur van circa €879 per maand. Middenhuur is het nieuwe segment voor woningen met 144–186 punten, met een maximale huur van circa €1.157 per maand.
Welke boetes riskeren verhuurders die zich niet houden aan de Wet betaalbare huur? Verhuurders die te veel huur vragen, riskeren boetes van gemeenten tot maximaal €100.000 per overtreding. Gemeenten zijn per 1 januari 2025 bevoegd om actief op te treden en te handhaven.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.