Als jouw verhuurder failliet gaat, loopt jouw huurcontract door — maar er zijn risico's. Lees wat er met je huurcontract gebeurt, hoe je de borg terugkrijgt en hoe je opzegging door de curator voorkomt.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Wat gebeurt er met jouw huurcontract als je verhuurder failliet gaat of ernstige betalingsproblemen heeft? Het is een situatie die steeds meer huurders treft — en terecht zorgen baart. Toch biedt de wet je als huurder meer bescherming dan je misschien verwacht. In dit artikel lees je precies wat er gebeurt met je huurovereenkomst, hoe je jouw borg terugkrijgt en wat je stap voor stap moet doen.
Het eerste en belangrijkste om te weten: jouw huurcontract loopt in beginsel door als je verhuurder failliet gaat. De rechter benoemt een curator die het volledige vermogen van de failliete verhuurder beheert — inclusief alle huurwoningen en lopende huurovereenkomsten.
De curator treedt in de rechten én plichten van de verhuurder. Dat betekent dat jij gewoon in de woning kunt blijven wonen en dat de curator verantwoordelijk is voor het nakomen van de verplichtingen uit jouw huurcontract. Jij hoeft dus niet zomaar te vertrekken.
Dit is een veelgemaakte fout: huurders blijven de huur betalen aan de failliete verhuurder. Betaal de huur uitsluitend aan de curator. De curator zal je — zodra hij het beheer heeft overgenomen — informeren over de juiste betaalgegevens.
Doe je dit niet, dan loop je het risico op een huurachterstand. Die achterstand kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, ook al is het jouw verhuurder die in de financiële problemen zit. Vraag de curator altijd om een schriftelijke bevestiging van de betalingsgegevens en bewaar deze zorgvuldig.
Praktische tip: Zoek het faillissement op via het Centraal Insolventieregister op rechtspraak.nl. Hier vind je de naam en contactgegevens van de aangestelde curator.
Dit is een terechte zorg voor veel huurders. De curator heeft inderdaad het recht om huurovereenkomsten op te zeggen — maar niet zomaar en niet zonder meer. Hij is gebonden aan dezelfde wettelijke regels als een reguliere verhuurder.
De curator moet voor opzegging:
Belangrijk: dringend eigen gebruik geldt niet voor een curator. Een curator woont niet in de woning en kan dit dus niet als opzeggingsgrond inroepen. Weiger je een opzegging zonder geldige grond? Dan moet de curator naar de rechter. Die rechter zal de opzegging alleen goedkeuren als er een legitieme reden is.
Laat je niet onder druk zetten. Als de curator zonder geldige grond probeert je te laten vertrekken, wacht dan op rechterlijke toetsing en schakel zo nodig juridische hulp in. Lees meer over wanneer en hoe een verhuurder jouw huurovereenkomst mag opzeggen en wat jouw rechten zijn bij huurbescherming.
De borg terugkrijgen bij een faillissement is helaas een van de lastigste onderdelen. Je borg is namelijk een vordering op de failliete boedel, en als ongedekte schuldeiser sta je achteraan in de rij. Bevoorrechte schuldeisers — zoals de belastingdienst en de hypotheekverstrekker — gaan voor.
Hoe voorkom je dit in de toekomst? Een goede maatregel is een verhuurder te vragen de borg op een derdenrekening te storten. Zo staat het geld veilig, los van het vermogen van de verhuurder. Helaas is dit in Nederland geen wettelijke verplichting, maar het is zeker de moeite waard om bij een nieuw huurcontract om te vragen. Bekijk ook ons uitgebreide stappenplan voor het terugkrijgen van je borg voor meer informatie over jouw rechten en de stappen die je kunt zetten.
Bij faillissement van een verhuurder speelt de hypotheekverstrekker (de bank) vaak een grote rol. Als de verhuurder een hypotheek had op de woning, heeft de bank bij faillissement het recht om de woning te verkopen — ook als de curator dat liever anders ziet.
Het principe 'koop breekt geen huur' beschermt jou als huurder: ook als de woning wordt verkocht aan een nieuwe eigenaar, loopt jouw huurcontract gewoon door. De koper wordt automatisch jouw nieuwe verhuurder en neemt alle rechten en plichten over uit jouw bestaande huurovereenkomst.
Wil je meer weten over wat er precies gebeurt met jouw rechten bij verkoop van de woning? Lees dan ons artikel over jouw rechten als huurder bij verkoop van de woning.
Let wel op: als de woning vrij van huur aanzienlijk meer waard is, heeft zowel de curator als de bank financieel belang bij het beëindigen van het huurcontract. Houd dit goed in de gaten en laat je niet verleiden tot vrijwillig vertrek zonder juridisch advies.
Naast faillissement kan een verhuurder ook te maken krijgen met de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Dit geldt voor particuliere verhuurders — niet voor bedrijven. Bij WSNP wordt een bewindvoerder aangesteld (geen curator), maar ook dan loopt jouw huurcontract in principe door.
Het verschil: bij WSNP is het doel schulden te saneren en de verhuurder een schone lei te geven. De verhuurder blijft daarbij formeel eigenaar. Bij faillissement wordt het vermogen volledig geliquideerd. In beide gevallen heb je als huurder sterke wettelijke bescherming.
Een praktisch probleem bij faillissement van de verhuurder is dat onderhoud en reparaties kunnen stilvallen. De curator wil kosten beperken en maakt niet altijd budget vrij voor onderhoud.
Toch geldt: de curator is verplicht te voldoen aan de basisonderhoudsnormen. Bij gebreken die jouw gezondheid of veiligheid bedreigen, heb je het recht om:
Lees meer over hoe je een verhuurder aansprakelijk kunt stellen voor gebreken in onze uitgebreide gids over gebreken in de huurwoning.
Loopt mijn huurcontract automatisch door als mijn verhuurder failliet gaat? Ja. Bij faillissement van de verhuurder neemt de curator het beheer over en loopt jouw huurovereenkomst in beginsel gewoon door. Je kunt in de woning blijven wonen.
Aan wie moet ik de huur betalen als de curator het beheer overneemt? Je betaalt de huur aan de curator, niet aan de failliete verhuurder. Vraag de curator schriftelijk om de juiste betaalgegevens.
Kan de curator mijn huurovereenkomst opzeggen? Ja, maar alleen op wettelijke gronden en met inachtneming van de opzegtermijn. Hij kan geen beroep doen op dringend eigen gebruik. Weiger je de opzegging, dan moet hij naar de rechter.
Hoe krijg ik mijn borg terug als mijn verhuurder failliet is? Je dient de borg in als vordering bij de curator. Als ongedekte schuldeiser sta je echter achteraan. De kans bestaat dat je borg niet volledig wordt terugbetaald.
Wat gebeurt er met mijn huurwoning als een bank of nieuwe koper het pand overneemt? Door het principe 'koop breekt geen huur' loopt jouw huurcontract door. De nieuwe eigenaar wordt automatisch jouw verhuurder en neemt alle verplichtingen over.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.