Een all-in huurprijs verbergt de werkelijke servicekosten en maakt huurprijsbescherming moeilijker. Lees wanneer het mag, wanneer niet, en hoe je als huurder splitsing kunt afdwingen.
Heb je hier een vraag over?
Chat met de AI of vraag een gratis gesprek aan met een advocaat.
Je huurcontract vermeldt één bedrag: €1.250 per maand 'all-in'. Maar wat zit er precies in? Kale huur, gas, water, licht, servicekosten? Een all-in huurprijs lijkt misschien handig, maar maakt het bijna onmogelijk om te controleren of je niet te veel betaalt. Goed nieuws: als huurder heb je het recht om splitsing van de all-in huurprijs af te dwingen — en dat kan je flink wat geld schelen.
Een all-in huurprijs is één totaalbedrag dat zowel de kale huur als alle bijkomende kosten omvat, zonder dat duidelijk is welk deel bij welk onderdeel hoort. Denk aan gas, water, elektriciteit en servicekosten zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes of een huismeester.
Het grote probleem: de wettelijke huurprijsbescherming geldt alleen voor de kale huur. Als je niet weet hoeveel kale huur je betaalt, kun je niet controleren of de verhuurder het wettelijke maximum overschrijdt. Verhuurders maken hier soms misbruik van door een opgeblazen all-in bedrag te vragen dat feitelijk een te hoge kale huur verbergt.
In principe mogen verhuurder en huurder een all-in prijs afspreken. Maar de verhuurder is altijd verplicht om op verzoek inzicht te geven in de opbouw van het bedrag.
In het gereguleerde segment — sociale huur én middenhuur — is een zuivere all-in prijs niet toegestaan. Energiekosten moeten altijd apart worden afgerekend op basis van werkelijk verbruik. Servicekosten mogen uitsluitend worden gevraagd voor diensten die daadwerkelijk worden geleverd en moeten inzichtelijk zijn.
Met het nieuwe puntensysteem van 2024 valt meer woningen onder het gereguleerde segment dan voorheen (tot en met middenhuur, circa €1.157 per maand in 2025). Dit betekent dat het all-in verbod voor een grotere groep huurders geldt. Betaal je middenhuur met een all-in prijs? Dan heb je sterke gronden om splitsing te eisen. Lees meer over welke woningen onder de middenhuur & huurprijsbescherming in 2026 vallen.
Wil je als huurder de all-in huurprijs laten splitsen? Dit is de officiële route via de Huurcommissie:
Vraag schriftelijk (per e-mail of aangetekende brief) om een specificatie van de huurprijs. Vermeld dat je op grond van de Wet maximering huurprijsstijging en het Burgerlijk Wetboek recht hebt op inzicht in de opbouw. De verhuurder heeft twee weken de tijd om te reageren. Reageert hij niet of onvoldoende? Dan is de volgende stap aan de orde.
Als de verhuurder weigert of niet voldoende informatie geeft, kun je een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Dit is kosteloos voor huurders in het gereguleerde segment. Het formulier is beschikbaar op de website van de Huurcommissie (huurcommissie.nl).
De Huurcommissie past een wettelijk vastgestelde methode toe. De servicekosten worden vastgesteld op een forfaitair bedrag — een genormeerde vergoeding op basis van de werkelijke of gebruikelijke kosten voor die specifieke diensten. Wat overblijft na aftrek van de forfaitaire servicekosten, wordt aangemerkt als de kale huur.
Na splitsing toetst de Huurcommissie automatisch of de kale huur in verhouding staat tot het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel). Is de kale huur te hoog? Dan legt de Huurcommissie direct een huurverlaging op. Wil je alvast begrijpen hoe dat puntenstelsel werkt? Lees dan het woningwaarderingsstelsel uitgelegd.
Stel: je betaalt €1.100 per maand all-in voor een sociale huurwoning. De Huurcommissie stelt de servicekosten forfaitair vast op €95 per maand (op basis van de geleverde diensten). De kale huur bedraagt dan:
€1.100 − €95 = €1.005 kale huur per maand
Daarna wordt het puntenaantal van de woning berekend. Stel dat de woning 130 punten scoort — dat komt overeen met een maximale huurprijs van ongeveer €775 per maand (richtbedrag 2025). De verhuurder vraagt dus €230 per maand te veel. De Huurcommissie verlaagt de huur naar het wettelijke maximum.
Niet alle kosten mogen zomaar in een all-in prijs worden opgenomen. Servicekosten die wel zijn toegestaan, zijn kosten voor daadwerkelijk geleverde diensten, zoals:
Niet toegestaan is het doorberekenen van kosten die al verdisconteerd zijn in de kale huur, of administratiekosten, bemiddelingskosten en andere verborgen opslag. Ook energiekosten mogen in het gereguleerde segment niet als vast onderdeel van de all-in prijs worden opgenomen. Meer weten over wat verhuurders precies mogen doorberekenen? Bekijk het artikel over servicekosten huurwoning.
Weigert de verhuurder mee te werken aan splitsing, ook na een formeel verzoek? Dan zijn er twee routes:
Ja, je kunt te veel betaalde huur terugvorderen — maar er geldt een verjaringstermijn van vijf jaar. Je kunt dus maximaal vijf jaar terug rekenen vanaf het moment dat je het verzoek indient. Bij een verschil van €200 per maand kan dat oplopen tot €12.000 aan terugvordering.
Belangrijk: de terugvordering geldt vanaf het moment dat de all-in prijs inging, niet pas vanaf de uitspraak van de Huurcommissie. Wacht dus niet te lang met het indienen van een verzoek.
De Huurcommissie trekt de forfaitaire servicekosten af van het all-in bedrag. Wat overblijft, is de kale huur. Wil je een eerste inschatting? Tel de geleverde diensten op en vergelijk met de normbedragen op de website van de Huurcommissie.
Ja. Als de verhuurder niet meewerkt, kun je een kosteloos verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Zij splitsen de huurprijs en toetsen direct of de kale huur het wettelijke maximum overschrijdt.
Ja, in het gereguleerde segment (sociale huur en middenhuur) is een zuivere all-in huurprijs niet toegestaan. Energiekosten moeten altijd op basis van werkelijk verbruik worden afgerekend.
Je kunt naar de Huurcommissie stappen, wiens uitspraak bindend is. Houdt de verhuurder zich er niet aan, dan kun je naar de kantonrechter, die splitsing kan opleggen en terugbetaling kan bevelen.
Ja. De verjaringstermijn is vijf jaar. Je kunt de te veel betaalde huur over die periode terugvorderen, wat afhankelijk van het verschil kan oplopen tot duizenden euro's.
Vraag direct een gratis gesprek aan met een van onze advocaten, of stel je vraag aan de AI.